Realty Income Corporation

Das Unternehmen Realty Income (ISIN: US7561091049) ist in der Branche Finanzen beheimatet, ist einer der bekanntesten und beliebtesten REITs (Real Estate Investment Trust) oder auch ein an der Böse gehandeltes Immobilien-Unternehmen. Es werden Immobilien in den USA, Puerto Rico und Großbritannien gekauft und an grosse Unternehmen vermietet. Das Unternehmen kommt aus Amerika, wurde 1969 von William E Clark und Evelyn Joan Clark gegründet. Der erste Immobilienkauf ließ nicht lange auf sich warten: Ein Taco-Bell Restaurant Anfang der 1970er Jahre. Realty Income hat seinen Sitz in San Diego in den USA und es hat sich den Beinamen "The Monthly Dividend Company" schützen lassen, da Realty Income eine ganz besondere Dividendenpolitik hat: Es soll nicht nur jedes Jahr mehr Dividende bezahlt werden, es soll Monatlich Dividende ausgeschüttet werden. Das Geheimnis dahinter: Durch die langfristigen Mietverträge (10 Jahre und mehr!) kann der Cashflow Gewissermaßen garantiert werden. Auch die Corona Krise ging an dem Unternehmen nicht spurlos vorüber, aber es hat diesen härtetest genau so überstanden, wie die letzten Jahrzehnte diverse Krisen und Crashs.

Realty Income verteilt sich auf 49 Amerikanische Bundesstaaten, Puerto Rico und auf das Vereinigte Königreich. Die meisten Immobilien sind in den Bundesstaaten Texas (11%) Kalifornien (8.8%), Illinois (5.8%), Florida (5.4%), Ohio (4.5% und New York (4.3%). Weniger als 1 % der Immobilien sind in Puerto Rico und gerade mal 2.7% sind im Vereinigten Königreich.

Realty Income hat eine echt niedrige Leerstandsrate! 2020 sind nur 1.5% der Objekte ohne Mieter bzw. leerstehend. Als Beispiel: In der Schweiz ist die Rate der Leer Stehenden Immobilien bei 1.66%, in Deutschland sogar bei 2.9%!

Effektiv sind lediglich 97 Immobilien unvermietet. Kein Wunder, denn die 20 grössten Mieter bringen über 50% des Umsatzes und sind gestandene Unternehmen wie Walgreens (6%), 7-Eleven (4.7%), Dollar General (4.4%), FedEx (3.4%) und viele Mehr.

Die 20 grössten Mieter bringen satte 3198 Immobilien auf die Waage, an diese Mietverträge sind sie durch Mehrjährige Verträge langfristig an das Unternehmen gebunden. Die Mietverträge sind meist auf über 10 Jahre datiert. Das sind auch gut die hälfte der Immobilien im Portfolio von Realty Income.

Über die Jahre hinweg, hat sich das Immobilien Portfolio von Realty Income stets vergrößert, es werden weiterhin viele Ladenflächen gekauft und es wird auch versucht, eine Diversifikation über verschiedene Staaten, Länder und auch Industrien zu gewährleisten. Über 83% der Immobilien sind noch immer an Verkäufer vermietet, 11.5% im Bereich der Industrie, 3.7% sind Bürogebäude und 1.8% sind im Bereich der Landwirtschaft vermietet.

Künftig will Realty Income in weitere Geschäftsbereiche im Immobiliensektor vordringen. Geplant sind ATM's (Bankomaten), Telefonmasten und Sendemasten, Solaranlagen, Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Werbung auf Plakaten, welche auf Autobahnen oder auf grossen Anzeigen in Innenstädten sind. Wichtig: Realty Income plant nicht in die oben genannten Branchen einzusteigen, sondern lediglich das Land bzw. die Infrastruktur zu kaufen und an einen Betreiber zu vermieten.

Realty Income wird momentan zu einem Kurs von 53.25 Euro gehandelt und hat eine Marktkapitalisierung von rund 18 Milliarden Euro. Insgesamt 12 -mal Jährlich wird eine Dividende in Höhe von insgesamt 2.43 Euro ausgeschüttet, somit sind das jeden Monat 0.2025 Euro, welche in die Tasche des Aktionärs wandern. Die Dividenden Rendite ist aktuell bei 4.57% und in den letzten 5 Jahren wurde die Dividende im Durchschnitt jährlich um 4.55% erhöht. Die Dividende wurde seit 23 Jahren nicht gesenkt und in den vergangenen und seit ebenfalls 23 Jahren jedes Jahr in folge erhöht. Es wird geschätzt, dass die Aktionäre eine weitere Erhöhung von 2.9% erwarten können. In den letzten 5 Jahren konnte das Unternehmen einen jährlichen Zuwachs des Umsatzes von 10.36% verzeichnen, gleichzeitig stieg der Gewinn im Schnitt um 4.41% pro Jahr. In derselben Zeit konnte man als Aktionär des Unternehmens Jährliche Kursgewinne von 5.91% an den Börsen verzeichnen.

(Quelle: www.Aktienfinder.net)

Wenn man die EPS (Earning per Share, auf deutsch den Gewinn pro Aktie) von Realty Income mit den gezahlten Dividenden vergleicht, stellt man fest, dass ausnahmslos jedes Jahr mehr Dividende gezahlt wird, als an Gewinn eingenommen wurde. Nun ist es so, dass die REIT's einerseits einer besonderen Steuerform unterliegen, wodurch sie sehr wenig Steuern Zahlen und gleichzeitig über 90% des Gewinns ausschütten müssen. Nun weiß jeder der sich mit Buchhaltung etwas auskennt, dass man rein Buchhalterisch den Gewinn durch diverse Vorgänge mindern kann, unter anderem Abschreibungen auf Immobilien, und davon hat Realty Income zur genüge. In den Büchern sowie den Analysen muss man zur Errechnung des Einkommens des Unternehmens die Funds From Operation beachten. Tut man dies, so sieht man, dass es sogar noch (etwas) Luft nach oben gibt.

Die Panik um Covid19 ging auch an Realty Income nicht spurlos vorbei. Das Unternehmen hat mehr als 40% an Börsenwert verloren, einiges konnte mittlerweile wieder hinzugewonnen werden. Der Grund Hierfür liegt an den Mietern von Realty Income, diese sind diverse Geschäfte, welche wegen den Restriktionen um Corona schliessen mussten. Die Angst war, dass die Geschäfte welche schliessen mussten, nun durch die Umsatzeinbrüche keine Mieten zahlen könnten. Die Angst war begründet, jedoch wurden im April 84.2% der Mieten bezahlt.

Der Mai sieht sogar etwas besser aus, ausserdem muss man bedenken, dass die 4 grössten Sparten, an welche Realty Income vermietet, Lebenswichtige Güter verkauft, somit konnten diese geöffnet bleiben und hatten keine Umsatzeinbussen. Dies sind die sogenannten Convenience und Grocery Stores, welche den grössten Happen ausmachen, wie zum beispiel Tankstellen und Lebensmittelläden. Drug Stores welche Arzneien und andere Medikamente verkaufen haben ebenso wenig gelitten wie Dollar Stores, welche sehr günstige und Billige Güter des Täglichen Gebrauchs anbieten. Die Kinos und Theater mussten leider geschlossen bleiben, diese haben keine Mieten zahlen können. Inwiefern es hier ein Rückfluss verfahren geben wird, ist mir nicht bekannt. Fitness Center und Clubs waren ebenfalls geschlossen, hier wurden jedoch etwas über ein drittel der Mieten bezahlt.

Bis vor Kurzem war ich jedoch noch mit einer positiven Rendite gesegnet, jedoch kam das Unternehmen wie die meisten Geschäftsfelder durch die Panik des Corona Virus etwas unter die Räder. Das ist für mich in keinem Falle ein Grund für Frustration, im Gegenteil: Mein Sparplan läuft und ich habe auch bereits im Crash eine Tranche gekauft. An dem Unternehmen an sich hat sich nichts geändert, es ist noch immer eine grundsolide Firma mit vielen zuverlässigen Mietern, es sind nur die Umstände bzw. die Rahmenbedingungen welche nun anders sind.

Ich habe bislang Buchverluste von etwa 14% mit dieser Aktie, ich bin jedoch zuversichtlich, dass sich dies in absehbarer Zeit ändern wird. Wenn es erneut einen Rücksetzter gibt, werde ich mit eine weitere Tranche über Degiro* in mein Depot holen. Insgesamt hat Realty Income Dividenden in höhe von 9.07 Euro an mich ausgeschüttet, die Dividenden wurden natürlich umgehend wieder investiert, es gibt meiner Meinung nach keine einfachere Art in das altbewährte Beton-Gold zu investieren, ausserdem ist man von Beginn an sehr diversifiziert, da man nicht alle Eier in den selben Korb legt, es sind immerhin Tausende Immobilien. Ich bin ein grosser Fan von Realty Income, da es sich einfach um ein echt gutes Unternehmen handelt mit einer langen Dividendenhistorie und weil die Menschheit auch in einer Krise oder einem Crash weiterhin die in Läden einkaufen werden und dies auch noch lange nach der Krise tun werden.