EPR Properties

Das Unternehmen EPR Properties (ISIN: US26884U1097/ Symbol: EPR ) ist in der Branche Finanzen beheimatet, ist ein bekanntester und beliebter REIT (Real Estate Investment Trust) oder auch ein an der Börse gehandeltes Immobilien-Unternehmen. Es werden Immobilien in den USA gekauft und an Betreiber vermietet. Das Unternehmen kommt aus Amerika, wurde 1997 gegründet und hat seinen Sitz in Kansas City, Missouri in den USA. Das Unternehmen EPR Properties hat eine ganz besondere Dividendenpolitik hat: Es schüttet monatlich Dividende aus, was es zu einem beliebten Monatszahler macht.

Durch die langfristigen Mietverträge (in der regel werden die Mietverträge für 13 Jahre vergeben) kann der Cashflow Gewissermaßen garantiert werden. Auch die Corona Krise ging an dem Unternehmen nicht spurlos vorüber, aber es hat diesen härtetest überstanden. Der Kurs ist zwar noch immer etwas schwach, die Dividende wurde gekürzt bzw. ausgesetzt, aber sobald die Parks, Ski Resorts, Freizeitanlagen, Kinos und andere Geschäfte wieder öffnen dürfen, wird auch der Cashflow der Betreiber wieder stimmen.

EPR Properties verteilt sich auf diverse Amerikanische Bundesstaaten. Insgesamt sind es 371 Immobilien welche sich auf 89% Erlebnis-Parks & Freizeitimmobilien (Golfplätze, Ski Resorts, Spa & Erholungsgebiete, Theater, Kinos, Bowling hallen, Spielhallen und viele mehr) und 11% Bildung wie Privatschulen, Kinderbetreuung etc. EPR Properties hat über 200 Betreiber, auch hier ist das Unternehmen gut diversifiziert und wenn einzelne Mieter ausfallen, ist dies kein Weltuntergang.

Jedoch werden gut 179 Immobilien von den 20 grössten Mietern betrieben, diese sind auf 37 US Staaten verteilt. Der kleinste Bereich im Portfolio ist der Bereich Bildung: 4 Betreiber mieten über 16 Objekte im Bereich der Privatschulen und 13 Mieter betreiben insgesamt 72 Immobilien im Bereich Kinderbetreuung. Im Unterhaltungsbereich gibt es 55 Immobilien im Bereich Eat & Play, welche von 9 Mietern betrieben werden. Parkhotels werden von 2 Mietern in 6 Immobilien betrieben, ausserdem hat EPR Properties auch ein Casino im Portfolio, welches durch einen Betreiber gemietet wird. Im Bereich der Vergnügungsparks und Attraktionen gibt es 18 Immobilien welche von 6 Mietern betrieben werden. Wintersport wird über 13 Immobilien von insgesamt 5 Mietern betrieben. Im Kulturbereich gibt es 3 Museen welche von 3 Mietern betrieben werden, Im Wellness Bereich werden von 2 Betreibern 7 Immobilien gemietet.

Die Immobilien und Grundstücke werden durch EPR Properties gekauft und an die Betreiber weitervermietet. EPR Properties hat mit all seinen Mietern bzw. Betreibern Triple Net Lease Verträge ausgehandelt, das bedeutet, dass die Mieter bzw. Betreiber sämtliche Ausgaben und Kosten wie Instandhaltung, Renovationen, das abführen von Steuern und abgaben selbst tragen muss. Es stellt sich jedoch die Frage, warum jemand seine Immobilie Verkaufen sollte um die selbe Immobilie danach mit langfristigen Mietverträgen zu Mieten? Nun, die einfach Antwort hierfür ist: Expansion. Wenn ein Betreiber eines Bowling Centers expandieren will, so verkauft er ein Bowling Centers an EPR Properties und Mietet dieses anschliessend. Durch das Kapital welches der Betreiber erhält, kann er einen neuen Standort Erschliessen ohne neues Kapital aufnehmen zu müssen.

EPR Properties hat eine echt niedrige Leerstandsrate! 2020 sind nur 1.3% der Objekte ohne Mieter bzw. leerstehend. Als Beispiel: In der Schweiz ist die Rate der Leer Stehenden Immobilien bei 1.66%, in Deutschland sogar bei 2.9%!

Über die Jahre hinweg, hat sich das Immobilien Portfolio von EPR Properties stets vergrößert, es werden weiterhin viele Parks und Grundstücke gekauft und es wird auch versucht, eine Diversifikation über verschiedene Staaten und auch Sektoren zu gewährleisten. Über 32% der Immobilien werden im Sektor der Erholung zu vermietet, 21% im Bereich der Bildung und 44% sind im Erlebnis bereich vermietet.

EPR Properties wird momentan zu einem Kurs von 29.21 Euro gehandelt und hat eine Marktkapitalisierung von rund 2.3 Milliarden Euro. Insgesamt 12 -mal Jährlich wird eine Dividende in Höhe von insgesamt 1.39 Euro ausgeschüttet, somit sind das jeden Monat 0.115 Euro, welche in die Tasche des Aktionärs wandern.

Die Dividenden Rendite ist aktuell bei 4.77%, diese wurde kürzlich ausgesetzt, da EPR Properties wegen der Covid19 Krise diverse Mieten nicht mehr erhalten hat. EPR Properties hat eine Schuldenquote von 43% und hat einen zuwachs des Gewinns von im schnitt 2.88% pro Jahr.

(Quelle: www.Aktienfinder.net)

Wenn man die EPS (Earning per Share, auf deutsch den Gewinn pro Aktie) von EPR Properties mit den gezahlten Dividenden vergleicht, stellt man fest, dass ausnahmslos jedes Jahr mehr Dividende gezahlt wird, als an Gewinn eingenommen wurde. Nun ist es so, dass die REIT's einerseits einer besonderen Steuerform unterliegen, wodurch sie sehr wenig Steuern Zahlen und gleichzeitig über 90% des Gewinns ausschütten müssen. Nun weiß jeder der sich mit Buchhaltung etwas auskennt, dass man rein Buchhalterisch den Gewinn durch diverse Vorgänge mindern kann, unter anderem Abschreibungen auf Immobilien, und davon hat EPR Properties zur Genüge. In den Büchern sowie den Analysen muss man zur Errechnung des Einkommens des Unternehmens die Funds From Operation beachten. Tut man dies, so sieht man, dass es sogar noch (etwas) Luft nach oben gibt.

Die Panik um Covid19 ging auch an EPR Properties nicht spurlos vorbei. Das Unternehmen hat mehr als 60% an Börsenwert verloren, einiges konnte mittlerweile wieder hinzugewonnen werden. Ausserdem wurde die Auszahlung der Dividende gestoppt, um das Unternehmen erst auf Kurs zu bringen, da momentan unbekannt ist, wie lange die Krise andauert un ob es einen weiteren Ausbruch gibt, welcher eine erneute Schliessung bringen würde. Der Grund Hierfür liegt an den Mietern von EPR Properties, diese sind diverse Freizeitparks und Immobilien im Freizeitsektor, welche wegen den Restriktionen um Corona schliessen mussten. Die Angst war, dass die Geschäfte welche schliessen mussten, nun durch die Umsatzeinbrüche keine Mieten zahlen könnten.

EPR Properties hat eine Presse Nachricht ausgegeben, bei der aufgezeigt wird, wie lange das Unternehmen bei einer bestimmten prozentualen Mietzahlungen weiterarbeiten kann. wie beim obigen beispiel aufgezeigt wird, kann das Unternehmen unter Beibehaltung der Dividende weitere 19 Monate arbeiten, selbst wenn 0% der Mieten gezahlt werden, bei einer Aussetzung der Dividende sogar 43 Monate. Wenn nur die hälfte der Mieten gezahlt werden, kann das Unternehmen selbst mit Dividendenzahlungen über 3 Jahre weiterarbeiten.

Ich hatte EPR Properties seit längerem auf der Watchlist und hatte vor mit einem grösseren Betrag einzusteigen. Leider habe ich zu lange zugewartet mit dem Kauf, da ich einige andere Nachkäufe getätigt habe und meine Strategie mir vorschreibt, in einem Crash oder einer Krise nur in Tranchen nachzukaufen. Der Kurs stieg in kürze wieder rasant an, weswegen die Aktie nicht mehr attraktiv genug für einen Einmalkauf ist. Aber ich werde im Rahmen meiner REIT Expansion in den nächsten Wochen einen neuen Sparplan über die Consorsbank auf diese Aktie aufsetzten und halte mich bereit, in einer weiteren Schwächephase einen grösseren Nachkauf über Degiro* durchzuführen.

Es gibt meiner Meinung nach keine einfachere Art in das altbewährte Beton-Gold und in das Bedürfnis der Menschen, in der Freizeit ein schönes Erlebnis zu erleben zu investieren, ausserdem ist man von Beginn an sehr diversifiziert, da man nicht alle Eier in den selben Korb legt, es sind immerhin fast 400 Immobilien welche in den USA über verschiedene Staaten verstreut sind.

Mein Fazit: Wer seine Strategie auf Cashflow und Dividenden auslegt, wird diesen Wert sicher interessant finden, besonders wegen der monatlichen Ausschüttung. Das Unternehmen hat sich auf interessante Nische spezialisiert und kann sich so von den anderen REITS abheben. Es besteht zwar kein Burggraben, aber es dauert Zeit und kostet viel Kapital ein solch grosses Portfolio von Freizeit Immobilien aufzubauen, um EPR Properties effektiv Konkurrenz zu machen. Ich bin ein grosser Fan von EPR Properties, da es sich einfach um ein gutes Unternehmen handelt mit einer besonderen Dividendenpolitik und weil die Menschheit auch in einer Krise oder einem Crash weiterhin ihre Zeit mit schönen Erlebnissen verbringen wollen, jedoch unter Umständen nicht das nötige Kleingeld haben, aber ich denke für die Mittelschicht und aufwärts ist dies weniger ein Problem. Ein Beispiel aus meinem Leben: kaum waren die Erlebnis Parks in der Schweiz (natürlich unter diversen Covid19 Auflagen) wieder eröffnet worden, war ich mit meiner Familie im Connyland beim Bodensee, um endlich wieder etwas mit der Familie draussen unternehmen zu können.